Waarom daalt vastgoed in China?

1. Overaanbod in de vastgoedmarkt

China heeft jarenlang massaal gebouwd, vooral in stedelijke gebieden. Dit leidde tot een enorme toename van woningen, winkelcentra en kantoorgebouwen. Hoewel deze groei aanvankelijk werd gesteund door de vraag, ontstond er uiteindelijk een overaanbod, met name in kleinere steden en zogenaamde “spooksteden.”

• Te veel woningen: Projectontwikkelaars bouwden vaak zonder rekening te houden met de werkelijke vraag, wat resulteerde in grote voorraden onverkochte woningen.
• Spooksteden: Steden zoals Ordos in Binnen-Mongolië staan symbool voor deze bubbel. Veel van deze projecten blijven leeg, wat de waarde van het vastgoed doet dalen.
• Dalende vraag: Door demografische veranderingen en stijgende kosten kunnen minder mensen zich nieuwe woningen veroorloven, wat leidt tot minder kopers.

2. Strenger beleid van de overheid

De Chinese overheid heeft de afgelopen jaren maatregelen genomen om de vastgoedmarkt te reguleren en speculatie in te dammen. Hoewel deze hervormingen bedoeld waren om stabiliteit te creëren, hebben ze ook bijgedragen aan de huidige crisis:

• “Three Red Lines”-beleid: De overheid stelde strenge financieringsregels in voor projectontwikkelaars, waardoor bedrijven met hoge schulden moeilijker geld konden lenen. Dit leidde tot liquiditeitsproblemen bij grote spelers zoals Evergrande.
• Beperkingen voor kopers: Om speculatie tegen te gaan, introduceerde de overheid regels die het kopen van meerdere eigendommen bemoeilijkten. Dit beperkte de vraag van investeerders en drukte de prijzen.
• Verminderde toegang tot leningen: Banken zijn terughoudender geworden met het verstrekken van hypotheken, wat het aantal kopers verder beperkt.

3. Economische vertraging en demografische verschuivingen

De bredere economische situatie en demografische trends spelen ook een belangrijke rol in de daling van de vastgoedmarkt:

• Langzamere economische groei: De Chinese economie groeit minder snel dan in het verleden. Dit betekent minder nieuwe banen en inkomensgroei, wat de koopkracht van huishoudens beperkt.
• Vergrijzing: China’s bevolkingsgroei vertraagt en de bevolking vergrijst snel. Dit leidt tot minder vraag naar nieuwe woningen, omdat er minder jonge kopers zijn.
• Afname van vertrouwen: Huishoudens en investeerders zijn terughoudender geworden om geld uit te geven aan vastgoed, deels vanwege angst dat de prijzen verder zullen dalen.

4. Schuldencrisis bij projectontwikkelaars

De vastgoedmarkt in China wordt ook hard getroffen door de schuldencrisis bij grote projectontwikkelaars:

• Evergrande en andere faillissementen: Evergrande, een van de grootste vastgoedbedrijven van China, kwam in financiële problemen en kon niet meer voldoen aan zijn schuldbetalingen. Dit leidde tot een kettingreactie waarbij ook andere ontwikkelaars in de problemen kwamen.
• Onvoltooide projecten: Veel kopers hebben al betaald voor woningen die nooit zijn afgemaakt. Dit heeft het vertrouwen in de sector ondermijnd, wat de vraag verder heeft doen afnemen.
• Internationale investeerders: Buitenlandse beleggers zijn steeds terughoudender geworden om in Chinese vastgoedbedrijven te investeren vanwege de hoge risico’s.

5. Invloed op de economie

De daling in de vastgoedmarkt heeft een bredere impact op de Chinese economie. Vastgoed en gerelateerde sectoren, zoals bouw en financiën, zijn goed voor ongeveer 30% van het Chinese BBP. De vertraging in de sector leidt tot:

• Lagere inkomsten voor lokale overheden: Veel regionale overheden waren afhankelijk van grondverkopen om hun budgetten te financieren. De daling in vastgoedtransacties heeft hun inkomsten sterk verminderd.
• Werkloosheid in de bouwsector: Met minder nieuwe projecten verliezen veel bouwvakkers en arbeiders hun baan, wat de consumptie in andere sectoren negatief beïnvloedt.
• Afname van binnenlandse vraag: Met een dalend consumentenvertrouwen neemt de algehele vraag naar goederen en diensten af, wat de economische groei verder vertraagt.